Se trata de una figura en ascenso en el mundo del real estate, que permite un mayor número de participantes debido a los pequeños montos de ingreso
Mientras que algunas inversiones inmobiliarias tradicionales ofrecen rentas promedios de entre el 3% y 4% anual, hay quienes afirman que los desarrollos innovadores pueden lograr porcentajes cercanos al 7% u 8%. En esta corriente se inscriben los condohoteles, nacidos en los ´80 en Estados Unidos y luego replicados en el resto del mundo gracias a una multiplicidad de ventajas frente a los clásicos desarrollos de siempre.
El fenómeno se sustenta en diversas razones, entre las que se destacan la seguridad de apostar por ladrillos, la posibilidad de obtener una renta anual en dólares y desligarse de la administración del inmueble. A ello debe agregarse que, al encontrarse siempre en una zona turística, la propiedad se valoriza con el correr de los años
La base del condohotel está en el hecho que permite la subdivisión de los establecimientos hoteleros en habitaciones o incluso partes de ellas. De esta manera se aseguran distintos montos de inversión (hasta algunos muy chicos, posibilitando el número de participantes) y al mismo tiempo permiten obtener una rentabilidad muy superior comparada con otras apuestas similares, como podría ser un alquiler.
Así las cosas, los inversores ceden el usufructo de su unidad al fideicomiso que construye el condohotel. Una vez finalizada la obra, se dará lugar a la explotación del negocio hotelero y la distribución trimestral de la renta entre los socios. El inversor forma parte de un “pool”, por lo que las ganancias son distribuidas equitativamente entre todas las habitaciones, sin importar cuál estuvo ocupada y cuál no durante el período. Todas las unidades participan de igual manera de las ganancias.
El ingreso al negocio no siempre se realiza antes de la construcción del hotel. Puede ingresarse cuando está terminado, dependiendo del caso. En general, se puede hacer un pago inicial e integrar el resto en cuotas o directamente hacer la inversión mediante un único pago. Todo dependerá de la modalidad que ofrezca la comercializadora del emprendimiento, que mayoritariamente sí ofrece la posibilidad de vender la participación en cualquier momento del negocio.
Al ceder el usufructo, es el fideicomiso quien lleva adelante la gran mayoría de las gestiones, muchas veces guiadas por las normas de las grandes cadenas que aportan la marca del establecimiento. No es entonces el inversor el encargado de contratar a los empleados, promocionar las habitaciones y pagar todos los gastos, por ejemplo.
Como beneficio adicional, el inversor generalmente tiene la posibilidad de alojarse sin cargo en el hotel una determinada cantidad de semanas al año. Es decir que a la par de obtener una renta, logra ahorrarse parte del dinero destinado a vacaciones.
Alternativas
Más allá de las características antes mencionadas, que se cumplen en la gran mayoría de los condohoteles, existen diversas variantes jurídicas para este modelo de negocios podrían resumirse en tres:
- Clásico: El edificio es sometido al régimen de Propiedad Horizontal (PH) y subdividido en Unidades Funcionales (Habitaciones). El inversor recibe Título de Propiedad de su unidad la cual es otorgada a través de escritura pública. Este modelo a su vez tiene dos posibles variantes:
- Pool: El inversor puede optar por disponer de su unidad (para irse a vivir, prestarla o simplemente tenerla para cuando desee ocuparla) o bien cederla a una administración centralizada para su comercialización temporaria. En este caso el establecimiento tiene un destino mixto: hotel (para turismo) y vivienda.
- 100% Pool: El inversor necesariamente debe ceder el usufructo a una administración centralizada de manera que el establecimiento funcione exclusivamente como «hotel».
