Cada vez son más los actores que se suman a participar en este negocio. Conoce su principales ventajas y características.
Aunque solemos relacionar los destinos turísticos con los viajes o las vacaciones, en todos los casos hablamos de interesantes plazas para realizar una inversión inmobiliaria. Hoteles, resorts, condominios y quien sabe lo que vendrá en el futuro: hay tantos desarrollos inmobiliarios posibles como oportunidades de negocio en el turismo, un sector que crece 50% más que la economía global.
Es que el viaje, lejos de considerarse un lujo, se vive cada vez más como una experiencia vital de primer orden. La ingente creación de clase media a nivel mundial -especialmente en Asia- genera que el turismo no tenga por ahora margen definido de crecimiento, siendo la oferta mucho más limitada de lo que pueda pensarse. Las alternativas son por ahora inagotables.
Diferentes plazas pueden dar cuenta de este fenómeno. Por ejemplo, en Argentina el turismo ya aporta el 3,7% del Producto Bruto Interno y es el cuarto complejo exportador. México -el sexto país del mundo más visitado por turistas extranjeros- reporta que la inversión extranjera directa en el sector suma 21.058 millones de dólares en los últimos 20 años.
En España, por ejemplo, durante 2018 se transaccionaron un total de 273 hoteles. Un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja que la facturación media diaria de los hoteles por cada habitación ocupada (ADR) aumentó un 1,7% respecto al mismo mes de 2018 y el ingreso medio diario por habitación disponible (RevPAR) aumentó un 2,5%.
Todos estos datos animan a que sean cada vez más los fondos de inversión que se sumen a participar de negocios en el sector turístico. La firma española Mazabi, especializada en la gestión de patrimonios, aumentó su presencia en el rubro con un portfolio actual de de 12 hoteles, con un valor superior a los 400 millones de euros.
El fondo GVC Gaesco 300 Places Worldwide, constituido en febrero de 2014, también se beneficia de este fenómeno invirtiendo no solo en hoteles sino también en aquellas empresas que dan servicio a los turistas globales. Para ello tiene en cuenta sectores de actividad como hoteles, líneas aéreas o servicios de reserva B2C y B2B, o cruceros, y también otros menos evidentes, como aeropuertos, concesionarias de peajes, autocaravanas, alquiler de coches, sistemas de pago o maletas de viaje, por ejemplo.
Y es que no se trata de tener una mirada sesgada y tradicional del negocio, sino justamente aceptar opciones dinámicas, a tono con los cambiantes ritmos de vida. En este marco la hotelería puede presentarse como un complemento de un proyecto multifacético.
En cuanto a los puntos a favor de esta situación, se destaca el hecho de que se requieren menos niveles de cocheras que las viviendas u oficinas y además permite ocupar los primeros niveles del edificio que son los de menos valor y entonces la venta puede concentrarse en los niveles más altos aprovechando así un mayor precio de venta por metro cuadrado. A esto se suma que una parte del edificio que desarrolla hotelería podría tener una ventaja impositiva que las residencias no tienen, y los amenities se pueden compartir lo que permite amortizar la inversión.
Condo-hoteles, una opción
En este marco, los condo hoteles se presentan como una de las últimas alternativas en lo referente a inversión en destinos turísticos. Según aseguran algunos actores, mientras que los desarrollos inmobiliarios tradicionales consiguen generar una renta promedio del 3% o 4% anual, los desarrollos innovadores pretenden conseguir una renta promedio superior, en torno al 7% u 8% anual.
Entre otras ventajas, estos desarrollos permiten dejar de lado la búsqueda de inquilinos, con todo lo que ello permite: los contratos de locación cuando no son bien resueltos terminan en largos y costosos juicios por desalojo.
Con origen en la década del 80 en Estados Unidos, hoy los condo-hoteles tienen múltiples variantes. Los clásicos son aquellos en donde el edificio es sometido a un régimen de Propiedad Horizontal (PH) y subdividido en Unidades Funcionales (Habitaciones). El inversor recibe Título de Propiedad de su unidad la cual es otorgada a través de escritura pública.
Luego está el caso que el edificio no sea sometido a PH sino que se escritura como una única unidad. Los inversores son titulares de una «cuotaparte» indivisa, es decir un % del todo. Generalmente el mismo Fideicomiso que construye el hotel es el que explota el negocio hotelero.
